房企員工取得低價福利房,是否涉及個稅

來源:財稅聚焦 作者:張曉颯 人氣: 發布時間:2020-07-06
摘要:實務中很多房企出于獎勵或者員工福利向員工低價出售福利房,有的甚至低于成本價,對于這種情況,取得福利房的員工是否涉及到個人所得稅的問題呢?本文我們來一探究竟。 首先,看看政策依據。 《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問...
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  實務中很多房企出于獎勵或者員工福利向員工低價出售福利房,有的甚至低于成本價,對于這種情況,取得福利房的員工是否涉及到個人所得稅的問題呢?本文我們來一探究竟。

  首先,看看政策依據。

  《財政部 國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2007]13號)文件這樣規定:

  一、根據住房制度改革政策的有關規定,國家機關、企事業單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間,按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房,職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益,免征個人所得稅。

  二、除本通知第一條規定情形外,根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關規定,單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價部分,屬于個人所得稅應稅所得,應按照"工資、薪金所得"項目繳納個人所得稅。

  前款所稱差價部分,是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

  其次,再看是否涉及個稅的問題。

  財稅[2007]13號文件中的第一條是針對國企對公有住房的改制情況的個稅優惠政策。而對于房地產企業而言,毋庸置疑,顯然屬于文件所述的第二條情況,但需要注意的是,文件中給出的最低底線不是開發產品的公允價格,而是購置或建造成本,對于房地產公司來講,購置的情況幾乎不存在,那么就按照建造成本來判斷員工是否需要繳納個人所得稅。文件規定很明確,給職工的福利房價格最低價不能低于成本,低于成本就要按照差額交納個稅。

  實務中,很多人認為員工的福利房低于市場價或者低于市場價的70%就需要繳納個稅的說法,我們認為是不正確的。這一點,我們在實務中一定不能搞混淆了。

  再次,個稅怎么算,怎么交?

  如果員工的福利房價格確實低于了產品成本價,那么就需要將差額部分繳納個人所得稅,但是,這個個稅應該怎么計算怎么交呢?

  財稅[2018]164號文件這樣規定:

  “六、關于單位低價向職工售房的政策

  單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價部分,符合《財政部 國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2007]13號)第二條規定的,不并入當年綜合所得,以差價收入除以12個月得到的數額,按照月度稅率表確定適用稅率和速算扣除數,單獨計算納稅。計算公式為:

  應納稅額=職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額×適用稅率-速算扣除數”

  細心的朋友可能發現了,這個算法和一次性獎金的算法一樣的嘛,確實,財稅[2007]13號文件中規定該種情況需要比照全年一次性獎金的算法繳納個人所得稅,但是個稅政策更新至今,我們需要清楚的是,全年一次性獎金的優惠政策只能享受到2021年12月31日,而我們低價福利房的個稅計算政策并沒有期限限制。

  總結:

  1.只有國企在房改期間低于成本價向職工出售公有住房的情況,職工因此取得的差價收益才免征個人所得稅;

  2.房企低于成本價出售給職工的福利房,職工需要就實際支付的價款與產品成本之間的差價收益計算繳納個稅。如果福利房結算價沒有低于產品成本價,即使有差價,也不需要繳納個稅;

  3.福利房差價收益的個稅計算方法和全年一次性獎金的算法一致。

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