房企轉讓在建項目涉稅處理及案例分析

來源:土地增值稅金穗源 作者:土地增值稅金穗源 人氣: 發布時間:2020-06-18
摘要:在地產開發企業,往往很多小的開發商會因為資金鏈斷裂等原因,考慮將未開發完成的項目出手轉讓,在建項目的轉讓方式各不相同,本文就在建項目直接出售過程中的涉稅做如下分析: 一、房地產在建項目轉讓限制條件 根據《城市房地產管理法》所規定的房地產轉讓...
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  在地產開發企業,往往很多小的開發商會因為資金鏈斷裂等原因,考慮將未開發完成的項目出手轉讓,在建項目的轉讓方式各不相同,本文就在建項目直接出售過程中的涉稅做如下分析:

  一、房地產在建項目轉讓限制條件

  根據《城市房地產管理法》所規定的房地產轉讓的法定條件如下:

  (1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;

  (2)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

  也就是說轉讓在建項目是有條件限制的,開發達到投資總額的25%以上是在建項目轉讓的必要條件,并非在任何情況下都可以出手轉讓。

  例:甲公司有一處在建項目(新項目),預計總投資20億元(其中土地使用權4億元),由于甲公司資金鏈斷裂現將此項目對外轉讓,截止轉讓前發生建造成本5.2億元,達到轉讓條件。現甲公司以15億元的評估價轉讓給乙公司,后續乙公司仍需投資部分建設資金完成項目后期建設。(不考慮相關附加稅因素,增值率未超過50%,稅率為30%。)

  二、轉讓方涉稅分析

  1、增值稅

  根據營改增36號文件規定,轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照“銷售不動產”繳納增值稅。在此需要注意的是區分在建工程是老項目還是金新項目,所適用不同的計稅方法。

  甲公司需繳納增值稅:

  (15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48億元

  2、土地增值稅

  《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應依照本條例繳納土地增值稅。很多財務人員在此處會有一個疑惑,轉讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除?

  由于在建項目轉讓方按銷售不動產稅目計征增值稅,與此同時轉讓方在計交土地增值稅時,應按照《土地增值稅暫行條例》計算。同時享受可加計扣除20%的優惠政策。

  甲公司需繳納土地增值稅:

  (15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1億元

  3、企業所得稅

  根據企業所得稅法規定,轉讓在建項目可視為企業財產的銷售轉讓,應根據相關稅法規定,計繳企業所得稅。轉讓方也應按銷售不動產適用稅率,給被轉讓方開具相應的增值稅發票或其他合理的扣稅憑證,以免受讓方企業所得稅穗前無法正常扣除。

  甲公司需繳納企業所得稅:

  (15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74億元

  4、印花稅

  根據印花稅暫行條例實施細則規定,在建項目的轉讓應依據產權轉移書據項目繳納印花稅。其計稅依據應為在建項目轉讓合同的不含稅價款。

  甲公司需繳納印花稅:

  15/1.09*0.0005=0.0068億元

  三、受讓方涉稅分析

  1、契稅

  國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據的批復中規定,土地使用者將土地使用權及附著物、構筑物轉讓給他人,應按照轉讓的總價款計征契稅。營改增之后財政部對于其計稅依據做了新的規定,在2016年5月1日后應按照不含增值稅價格作為在建項目轉讓源的計稅依據。

  乙公司需繳納契稅:

  15/1.09*0.03=0.41億元

  2、印花稅

  印花稅計繳辦法同上述轉讓方相同。

  乙公司需繳納印花稅:

  15/1.09*0.0005=0.0068億元

  3、受讓方取得在建項目如何入賬?

  在受讓方取得轉讓方的在建項目,同時需要取得合規有效的入賬票據,才能保證后續所得稅及土地增值稅,稅前扣除不受損失。

  受讓方采用一般計稅方法的,在取得老項目時應取得5%的銷售不動產專用發票,若為新項目即需取得稅率9%的增值稅專票。受讓方財務人員在入賬時需要將項目土地和建造成本分別,計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”“開發成本-建筑安裝工程費”等科目核算,各自價值一般實務中可以參考項目轉讓評估報告。在后期受讓方最終項目清算時此部分轉讓價款是否可以加計扣除,在實務中是有爭議的。

  依據天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告2016年第25號)第七條規定,受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時,取得在建工程支付的金額,能提供合法有效憑證的,允許據實扣除,但不能加計扣除,后續投入的各項開發成本及費用按照土地增值稅清算的有關規定處理。


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