租金減讓的財稅處理

來源:理稅有道 作者:稅喵 人氣: 發布時間:2020-07-02
摘要:系統學習過會計準則的財務人員,一定曾被《租賃準則》燒腦,在對該準則還未完全熟悉的情況下,受疫情的影響又不得不面對租金減讓的會計處理,真的是很考驗人的毅力與耐心。6月19日財政部印發《新冠肺炎疫情相關租金減讓會計處理規定》的通知(財會〔2020〕10...
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  系統學習過會計準則的財務人員,一定曾被《租賃準則》燒腦,在對該準則還未完全熟悉的情況下,受疫情的影響又不得不面對租金減讓的會計處理,真的是很考驗人的毅力與耐心。6月19日財政部印發《新冠肺炎疫情相關租金減讓會計處理規定》的通知財會〔2020〕10號),明確了特殊時期租金減讓簡化處理的相關規定。從本期開始,稅喵將以新文件為基礎,與您一起分享租金減讓的會計處理、涉稅處理及發票開具等實操問題。

  一、租金減讓=租金減免?

  租金減讓主要包括租金減免、延期支付以及兩者組合等三種情形。

  1.租金減免。租金減免直接減少雙方現金流入或流出金額,出租方在會計上應減少收入金額的確認與計量,承租方在會計上應減少成本或費用金額的確認與計量。

  2.延期支付。租賃付款額不變,如果不考慮資金的時間價值,延期支付不影響出租方收入金額的確認與計量,不影響承租方成本費用金額的確認與計量。

  下列兩種情形,租金減讓導致租賃對價基本不變但支付時點延遲,屬于延期支付租金的特殊情形:

  一是在減免一定期間租金的同時等量調增后續租賃期間租金。如減免2020年1—6月份20%租金,同時等量調增7—12月份租金,租賃付款額總量未變,但支付時點推遲,視為延期支付租金。

  二是在減免一定期間租金的同時將租賃期延長不超過減免期的期間并收取等量租金。如甲乙雙方簽訂的租賃合同,約定每月租金10萬元,2020年6月30日為合同到期日。受疫情影響,雙方約定免收2020年4—6月份租金,同時延長租賃期限3個月,每個月收取租金10萬元。較合同修改前,租賃付款額總量未發生變化,只是支付時點推遲,視為延期支付租金。

  3.租金減免與延期支付的組合。下列兩種情形,租金減讓導致租賃對價減少且支付時點延遲的,屬于租金減免與延期支付的組合:

  一是在減免一定期間租金的同時減量調增后續租賃期間租金。如減免2020年1—6月份20%租金,同時按10%比例調增7—12月份租金,則租賃付款額總量減少,同時支付時點推遲。

  二是在減免一定期間租金的同時將租賃期延長不超過減免期的期間并收取減量租金。如甲乙雙方簽訂的租賃合同,約定每月租金10萬元,2020年6月30日為合同到期日。受疫情影響,雙方約定免收2020年4—6月份租金,同時延長租賃期限3個月,每個月收取租金8萬元。較合同修改前,租賃付款額總量減少6萬元,同時支付時點推遲。

  二、簡化處理方法應同時滿足哪些條件?

  依照財會〔2020〕10號規定,租金減讓可以選擇簡化處理方法,應滿足的條件可以概括為:一個前提條件和三個必須條件。

  其中,一個前提條件是指:只有按照《企業會計準則第21號—租賃》(包括2006年頒布的準則及2018年修訂后重新頒布的準則)對租賃業務進行會計處理的才能選擇適用簡化處理方法。執行《小企業會計準則》及《企業會計制度》的企業不能選擇適用。

  三個必須條件是指:

  一是減讓后的租賃對價較減讓前減少或基本不變。其中,租賃對價未折現或按減讓前折現率折現均可。如何理解?

  稅喵幫您分析:

  1.比較租賃對價是否發生變化,可以用未折現的應付租賃付款額進行比較,也可以用租賃付款額的現值進行比較,如為后者,折現率應為減讓前折現率,即折現率保持不變。

  2.租金減免一定會使租賃對價減少。租金延期支付,在考慮資金時間價值的基礎上,會減少租賃對價;如果不考慮資金時間價值,租賃對價不變。

  結論:通常情況下,租金發生減讓,租賃對價較減讓前不會增加,只能是減少或基本不變。所以,發生租金減讓,基本能夠滿足減讓后的租賃對價較減讓前減少或基本不變這一必須條件。

  二是減讓僅針對2021年6月30日前的應付租賃付款額,2021年6月30日后應付租賃付款額增加不影響滿足該條件,2021年6月30日后應付租賃付款額減少不滿足該條件。

  稅喵幫您分析:

  簡化處理方法僅適用特定時期發生的租金減讓。2021年6月30日后應付租賃付款額無論是增加還是減少,均不影響2021年6月30日前的租金減讓是否可以選擇適用簡易處理方法。

  三是綜合考慮定性和定量因素后認定租賃的其他條款和條件無重大變化。

  稅喵提醒:

  除租金減免或延期支付外,租賃合同的其他條款發生重大變化,不能選擇適用簡化處理方法。

  思考:

  除房產租金之外的其他租金,如設備租金等,發生租金減讓,可否選擇適用簡化處理方法?

  稅喵提醒:

  凡是會計核算適用租賃準則的租金,發生減讓,只要同時符合前述條件,均可選擇適用簡化處理方法。

  三、簡化處理:必須適用還是選擇適用?

  依照財會〔2020〕10號規定,同時滿足簡化處理條件的租金減讓,企業可以按照《企業會計準則第21號—租賃》進行會計處理,也可以選擇簡化處理方法。

  企業選擇采用簡化方法的,不需要評估是否發生租賃變更,也不需要重新評估租賃分類。企業應當將該選擇一致地應用于類似租賃合同,不得隨意變更。

  以上與大家分享了租金減讓的三種情形、租金減讓簡化處理方法應滿足的條件以及依租賃準則正常處理與簡化處理方法的選擇適用問題,大家應重點理解租金減讓對租賃雙方的影響及簡化處理方法應滿足的條件。下期開始,將與您分享租金減讓的實操問題,敬請關注。

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