“銷售精裝房”和“買房送裝修”的涉稅分析

來源:財稅聚焦 作者:焦宗欣 人氣: 發布時間:2020-07-06
摘要:近期開發商為了提升銷售業績,開始大力度的優惠,有打折銷售的、買房送贈品的,還有的是銷售精裝房,今天我們來探討下作為開發商而言銷售精裝房和買房送裝修的涉稅處理。 一、銷售精裝房的業務涉稅分析 一般情況下,銷售精裝修的房屋,是在前期規劃階段已經...
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  近期開發商為了提升銷售業績,開始大力度的優惠,有打折銷售的、買房送贈品的,還有的是銷售精裝房,今天我們來探討下作為開發商而言“銷售精裝房”和“買房送裝修”的涉稅處理。

  一、銷售精裝房的業務涉稅分析

  一般情況下,銷售精裝修的房屋,是在前期規劃階段已經確定為精裝房,且在網簽合同中需要進行標注。與業主只簽訂一份《商品房買賣合同》,且在合同中注明裝修費用包含在房價中,裝修屬于房屋價款的一部分。

  但在實務操作中,很多開發商為了特殊的目的,強行將裝修與房價分開,常見的主要有兩種模式:

  1、開發商分別與業主簽訂《商品房銷售合同》和《裝修合同》。這種模式存在一定的涉稅風險,在計算土增的時候,裝修部分成本不能作為開發成本進行加計扣除。對企業所得稅和增值稅方面來說同樣是作為成本扣除,無影響。

  2、開發商與業主簽訂《商品房銷售合同》,裝修公司與業主簽訂《裝修合同》,開發商和裝修公司分別繳納對應稅費。在實務操作中,業務是否認同簽訂協議,存在很大難度。

  我們的建議是:站在開發商角度,前期已經備案為精裝房,無論采用上述那種模式,都會存在風險。建議開發商與業主簽訂一份《商品房銷售合同》即可,按照銷售不動產統一開具發票。在計算土地增值稅時,裝修成本也可以作為開發成本加計扣除。

  二、買房送裝修的業務涉稅分析

  買房送裝修作為一種營銷活動方案,一般情況,在前期在前期規劃階段已經確定為毛坯房,且在網簽合同中需要進行標注。買房送裝修主要常見的兩種情況:

  1、開發商將房屋全部進行裝修,統一交付給業主。開發商與業主簽訂一份《商品房銷售合同》,強行將毛坯房變為精裝房,隨后再與業主補簽一份《裝修合同》。

  房地產企業將裝修業務做為價外費用一并計入不動產銷售中,統一開具銷售不動產發票,并計算繳納相關的增值稅、土增稅、企業所得稅等,這樣操作加大建造成本,同時適當提高房屋售價,使增加的建造成本得到補償。發生的相應的裝修費用也可以在土增計算時加計扣除,從而達到節稅的目的。

  風險提示:商品房在前期備案為毛坯房,辦理網簽時無法正常在房管局備案通過,實務中這種操作方式難度很大。

  2、房地產企業將銷售不動產和裝修業務做為一個公司的兩項業務即兼營行為,分別與業主簽訂《商品房銷售合同》、《裝修合同》,分別開具銷售不動產發票和建筑服務發票。

  風險提示:在計算增值稅和企業所得稅時,很可能被認定為價外費用,一并計入收入繳納相應的稅費。

  我們的建議是:開發商成立單獨的裝修公司。開發商與房地產公司與業主簽訂的商品房銷售售合同。采用毛坯房制式合同;根據銷售合同上注明的不動產價格繳納增值稅、土增稅、企業所得稅等。另一份是獨立的裝修合同。由獨立的裝修公司與業主簽訂裝修合同。根據裝修合同上注明的裝修價款繳納增值稅,企業所得稅等。

  由于裝修業務不涉及土增稅,這樣裝修業務的增值額就不作為房地產企業銷售不動產的土地增值稅的計稅依據,從而降低了土地增值稅稅負。但這樣操作需要考慮的是這種拆分模式是否能和業主溝通達成一致。

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