房企配建保障性租賃住房涉稅處理分析

來源:智慧源地產財稅 作者:智慧源地產財稅 人氣: 發布時間:2020-06-30
摘要:近年來,隨著房價高企,地王頻出,政府在出讓國有建設地使用權時,再次啟用多年出臺的配建一定面積保障房制度,同時創新地提出了限地價、竟配建的競價方式,該種出讓方式一方面可以解決地方政府保障房建設的任務,另一方面對抑制過熱的土地市場也有非常好的...
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  近年來,隨著房價高企,地王頻出,政府在出讓國有建設地使用權時,再次啟用多年出臺的配建一定面積保障房制度,同時創新地提出了“限地價、竟配建”的競價方式,該種出讓方式一方面可以解決地方政府保障房建設的任務,另一方面對抑制過熱的土地市場也有非常好的效果。針對這一競價方式,王皓鵬老師在文章《“限地價+競配建”拿地方式稅收分析》中進行了逐稅種分析。

  目前采用上述方式的地方越來越多,由于當前各地稅務執法機關對配建保障房的法律性質理解不一,房地產開發企業如何管控配建保障房的稅務風險面臨較大挑戰。在新建商品住房、經濟適用住房等住房建設項目中,按規定的比例配建公共租賃住房和廉租住房,即保障性租賃住房。房地產公司無償配建保障性租賃住房如何涉稅處理?

  房地產開發企業配建保障房交政府部門的方式有兩種,一是建成后由政府部門回購,二是建成后無償移交政府部門,以此作為土地出讓條件。第一種方式屬于市場行為,涉稅處理相對簡單,但第二種方式的涉稅處理就相對復雜多了,會涉及到視同銷售、紅線外支出等一系列問題,這無疑對廣大財務人員帶來困擾。

  一、增值稅涉稅處理

  1、無償移交是否做視同銷售處理?

  根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1第14條規定:下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:……(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

  因為保障房建成后無償移交政府部門,其后續本身不存在公益屬性。所以,配建保障房無償移交政府視同屬于向其他單位無償轉讓不動產,應做視同銷售處理。

  2、無償移交的代價能否作為土地價款在新項目中進行差額計稅?

  根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)文件的規定,房地產開發企業中的一般納稅人以一般計稅方式銷售的項目,其扣除“土地價款”還包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費、前期開發費和土地出讓收益等,以及向其他單位或個人支付的貨幣性拆遷補償費。

  從道理上講,無償移交的配建屬于其他配置方式取得土地價款支付的一部分,不同的是從貨幣轉為了非貨幣支付,應該符合上述規定,房企在新項目中作為差額計稅的組成部分。

  但在實操上,由于各地執行口徑參差不齊,建議操作之前與當地稅務局金進行溝通。

  二、土地增值稅涉稅處理

  1、配建保障房無償移交政府是否視同銷售處理?

  這點規定是明確的,需要做視同銷售處理。國稅發[2006]187號第三條第(一)款規定,房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等行為,發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

  延伸學習:

  銷售保障性住房是否預繳土地增值稅?

  各地關于保障性住房預征土地增值稅的規定

  2、配建保障房視同銷售同時能否以相等金額增加土地成本?

  各地執行標準不一,存在兩種觀點,一種觀點認為我國目前的土地出讓制度并不支持實物土地出讓金,本著“稅收法定原則”,不能在視同銷售的同時增加房企的土地成本;第二種觀點認為,按照“實質重于形式原則”,房企以非貨幣形式支付了土地成本,配建保障房支出作為獲取國有建設用地的成本是符合經濟原理的,即配建保障房視同銷售同時以相等金額增加土地成本是合理的。建議操作之前與當地穗稅務局進行溝通。

  3、配建保障房成本能否在清算時允許扣除?

  (1)要看是否是項目內配件保障房

  項目內配建保障房,按照國稅發[2006]187號第三條第(四)款規定,可以扣除;

  非項目內配建保障房,因為土地增值稅源屬于“項目所得稅”,即土地增值稅是以項目、業態增值額為征稅對象的稅種,以項目為主體的存在,在要求按照立項、規劃等文件執行,如果按照立項、規劃文件不屬于項目內配建,則配建保障房的成本即為“紅線外支出”,而部分地區明確紅線外的成本支出不得作為土地增值稅清算的扣除對象。

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