三種車位的成本分攤與涉稅處理

來源:投拓狗日記 作者:投拓狗日記 人氣: 時間:2021-05-20
摘要:將地下車位成本與住宅、商業等業態成本按照總可售面積進行平均計算。這種模式,雖然計算簡單明了,但是不能比較準確的反映各業態的開發產品成本。

  近來,有不少讀者朋友來電向瀝嘔君咨詢,有關不同車位的成本分攤及計稅問題。在瀝嘔君看來,大家之所以會對這類問題產生疑問,其主要原因在于車位的分類分型較多,再加上各地稅局的執行口徑不一所致。針對這個問題,我們將不同車位的分類與歸屬、成本分攤與計稅方法逐一梳理了一番,并結合市場中存在的主流意見,尤其是對于存在爭議較多的地方,進行了總結歸納,在此分享給大家。如果仍有疑問或者建議,歡迎與我們進一步溝通交流。


名稱
土地 是否公攤 所有權 收益 交易方式
地上車位 劃線車位 公共通道 全體業主 全體業主 出租
車庫 土地使用權 開發商 開發商 產權交易
地下車位 產權車位
建設車位 地下空間 轉讓使用權
人防車位 人防 國家 長租合同


  01、地下車位分類

  根據建造的目的不同,地下停車場所主要有以下三種:

  1、無產權車位:在建造地下基礎設施時附帶形成的空間。具體又可細分為:

  1-1人防車位:項目建筑工程規劃許可證標識的屬于人防面積的,該人防地下面積的權屬單位為政府人防辦,屬于國有資產。開發商在和平時期有管理和使用的權利,但無權出售。

  1-2非人防無產權車位:測繪報告中明確為不分攤的公用面積,同時也不屬于人防設施,在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。

  2、產權車位:通過規劃設計,專門建造的地下停車場所。

  02、地下車位歸屬

  產權車位和人防車位,在車位的歸屬上,權屬都是無可爭辯的。在未出售或出租前,前者屬于開發商,而后者屬于國家。

  無產權非人防車位(表1中的建設車位),由于車位的確是建在公共基礎設施上,開發商也付出了相應的成本,目前也無明文對此進行產權界定,因此在歸屬問題上,一直都存在著爭議和討論。

  但是,在實務操作中,政府部門基本遵循物權法,對無產權非人防車位進行使用權的界定。

  《物權法》第七十四條規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

  “只要地下停車位不屬于地下人防工程,由開發商投資建造,建造成本也未攤入住宅商品房及其他車庫的成本中,而且地下車位的面積未計入公攤面積,那么即使沒有產權證,該小區業主所購買的地下車位也受到法律的保護”。

  注:一旦計入公攤,權屬自然歸為全體業主所有。

  換言之,開發商可以合法銷售地下非人防車位使用權。雖然不計容非人防車位無法辦理產權登記,但是無產權,不等于沒有使用權和轉讓權。

  03、成本分攤與計稅方法

  1、產權車位

  國稅發31號文第33條規定:企業單獨建造的停車場所,應作為成本對象單獨核算。

  根據上述文件,產權車位應作為開發企業開發的一個產品類型,其成本單獨核算。也就是說,將其當做商業產品來考慮。

  產權車位的成本核算方式主要有以下兩種計算方式。

  第一種:按照總成本與總可售面積分攤計算地下車位成本。

  將地下車位成本與住宅、商業等業態成本按照總可售面積進行平均計算。這種模式,雖然計算簡單明了,但是不能比較準確的反映各業態的開發產品成本。主管稅務機關在對房地產開發企業進行企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時,多采取此種方法。

  其計算公式為:

  地下車位開發成本=開發成本總額÷(住宅可售面積+地下車位可售面積)×地下車位可售面積

  第二種:把地下車位作為單獨的成本核算對象,與此相關的成本費用采取直接計入與分配計入相結合方式,計算地下車位成本。

  這種計算方式能比較準確的反映各業態(住宅、地下車位、商業等)的開發產品成本。企業希望主管稅務機關對房地產開發企業進行企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時,采取此種模式。原因很簡單,高溢價部分的商業和住宅能夠盡可能地攤多一些成本。

  2、人防車位

  (1)成本分攤

  同樣根據國稅發〔2009〕31號第三十三條規定:利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理。

  換句話說,其開發成本已經全部分攤到其它可售面中。因此,在討論人防車位的涉稅事項中,只能計算收入,成本按照0來處理。

  (2)稅務處理

  增值稅

  如果一次性轉讓永久使用權(即一次性性簽定20年以上,含20年)則按照銷售不動產征收增值稅。否則,按不動產租賃增收增值稅。

  企業所得稅

  主流觀點:若轉讓永久使用權,則按照銷售,一次性確認收入;否則,按照租賃處理,可在租賃期內分期確認收入,分期繳納企業所得稅。

  土地增值稅

  主流觀點是:在繳納土增稅時,人防車位的收入,不作為土增稅收入,而其開發成本,可按照基礎設施均攤在其它可售面積中作為扣除項。

  房產稅

  按照租金的12%,從租計征房產稅。

  3、不計容非人防車位(建設車位)

  不計容人防車位的成本計算和涉稅處理,一直存在著激烈的爭議,但目前也逐漸形成了主流觀點。這里只講述目前已形成的主流稅務處理口徑,通過主流處理方式來理解不計容非人防車位的實質性質。

  實際工作中,大部分房企將不計容非人防車位進行獨立核算。

  (1)成本分攤

  土地成本

  不計容的建筑面積不分攤土地成本。

  開發成本

  首先明確一點,地下車位是利用地下基礎設施形成的,其首要功能是作為地上建筑的基礎,其次才是作為日常停車使用。作為地下基礎,其形狀分布、墻、柱等布局并不是出于停車最優化考慮,因此將地下成本全部確認為車位成本并不合理。

  其成本計算公式為:地下成本(不含地下專屬成本)÷建筑面積+地下專屬成本÷車位面積

  按照這種口徑,目前一個車位的建造成本大概在10-15萬元左右。

  (2)稅務處理

  增值稅

  盡管不能辦證,但遵循“實質重于形式”的原則,轉讓永久使用權的,應按銷售不動產處理。

  國家稅務總局在2016年5月份的營改增政策解答中明確提到:

  問:出售車位或儲藏間,沒有獨立產權,是否按不動產出售處置?

  答:按照實質重于形式的原則,如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力,仍應按照出售不動產處理”。

  企業所得稅

  車位使用權轉讓一次性計入收入。

  土地增值稅

  目前關于不計容非人防車位的是否需要繳納土增稅,爭論比較激烈,各地口徑不一。

  國家層面:

  (國稅發〔2006〕187號)第四條第(三)項:

  停車場(庫)等建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

  該文件說明得比較明確,停車場(庫)建成后有償轉讓的,應該作為收入計算,并準予扣除成本、費用,并沒有強調有無產權。也就是在土增稅清算時,需要計算收入,并準予扣除相應的成本。

  地方政策:

  蘇地稅規[2015]8號關于車庫(車位、儲藏室等)問題:不能辦理權屬登記手續的車庫(車位、儲藏室等),繳納土地增值稅,計入收入,準予扣除成本。隨房附贈的車庫(車位、儲藏室等),無論能否辦理權屬登記手續,房地產開發企業均應按銷售合同上的房產類型計算成本費用。

  吉地稅函[2012]54號:房地產開發企業將開發的無產權的地下車位(庫)出租或自用,產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本、費用。

  從上述規定來看,各地稅局在土增值稅方面,執行口徑有一定的差異,希望大家在實務中應該多跟主管稅局溝通,充分了解地方政策和執行口徑,做到知己知彼。

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