土地出租與出售的增值稅處理

來源:清茶稅語 作者:楊泳 人氣: 發布時間:2020-06-30
摘要:問題:小規模納稅人出租土地使用權按照出租不動產適用5%的征收率;轉讓土地使用權分兩種情況: 1.轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇按3%的征收率全額計稅,也可以選擇按 財稅〔2016〕47號 文件規定采用5%的征收率差額計稅; 2.轉讓2016年5月1日...
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  問題:小規模納稅人出租土地使用權按照出租不動產適用5%的征收率;轉讓土地使用權分兩種情況:

  1.轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇按3%的征收率全額計稅,也可以選擇按財稅〔2016〕47號文件規定采用5%的征收率差額計稅;

  2.轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權,根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計稅。同樣是土地使用權,征收率不一樣,怎么理解呢?這個實際工作中總能碰到。

  思路:

  1.銷售土地使用權和出租土地使用權適用稅目不同。

  2.銷售土地使用權按照無形資產——自然資源使用權——土地使用權征收增值稅,一般納稅人適用稅率為9%,小規模納稅人征收率為3%。

  3.土地使用權出租,按照不動產經營租賃服務繳納增值稅,一般納稅人適用稅率為9%,小規模納稅人征收率為5%。

  4.根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

  因此,納稅人(包括一般納稅人和小規模納稅人)轉讓“營改增”前取得的土地使用權,可以選擇差額簡易計稅,征收率為5%。

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